הליך קידום פרויקט התחדשות עירונית
אם אתם שוקלים לקדם פרויקט התחדשות בבניין שלכם, הנה סקירה של התהליך ושלבים חשובים:
סוגי פרויקטים בהתחדשות עירונית:
-
חלופת שקד: חלופה לתמ"א 38/2 המאפשרת הגדלה של עד 400% בזכויות, לפי המוגדר בכל עיר. ההיתר מתקבל בהליך תב"ע משולבת היתר ונמשך כ-36 עד 48 חודשים.
-
תב"ע: הליך שבו מוגדרות מחדש זכויות הבנייה והגובה, לרוב תהליך ארוך ומורכב הנמשך בין 24 ל-54 חודשים ומחייב ניהול על ידי אדריכל העיר ויועצים שונים.
-
תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות): מיועד לחיזוק הבניין הקיים תוך אפשרות לתוספות שטחים לכל דירה. הדיירים נשארים לגור בבניין במהלך הביצוע, והיזם מקבל זכויות להוספת קומות או בנייה בקומת הקרקע.
-
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): פרויקט שבו הבניין הקיים נהרס ונבנה מחדש. כל דייר מקבל דירה חדשה לרוב עם תוספת שטח בהתאם לאפשרויות התכנון.
תהליך קבלת היתר בנייה:
ההיתר מאפשר להתחיל בבנייה וכולל עבודה מול עשרות גורמים ואנשי מקצוע. הליך זה נמשך לרוב בין 24 ל-36 חודשים עד לקבלת תוכנית מאושרת.
-
גיוס תמיכת הדיירים: השגת הסכמה עקרונית מהדיירים וחיזוי תמיכה והתנגדויות יסייעו בהמשך התהליך.
-
בחירת נציגות: נציגות המורכבת ממספר אי-זוגי של דיירים תוביל את הפרויקט. חשוב לבחור אנשים עם ידע, סבלנות ויכולת להקשיב.
-
בחירת יזם: שלב קריטי שבו נדרש לבדוק ולבחור יזם מתאים. היזהרו מאי-התאמות כבר בשלב זה. תהליך זה לוקח כ-4 חודשים בממוצע.
-
בחירת עו"ד: עורך דין עם ניסיון בתמ"א 38 ובחוזים דומים, ללא קשר משפחתי לדיירים. השכר משולם על ידי היזם, ולעיתים נדרש עו"ד שמכיר את היזם הנבחר כדי לייעל את ההליך.
-
התקדמות בתכנון והגשת בקשה להיתר: בשלב זה מתחילים לתכנן עם הנציגות, להוסיף יועצים ולבצע תיקונים לפי דרישות העירייה והוועדה.
-
אישור עקרוני והשלמת תנאים: לאחר קבלת האישור העקרוני, יש להגיש בקשות להשלמת תנאים ולחישובי אגרות.
שלבי קידום הפרויקט:
-
פינוי הדיירים: לאחר תשלום האגרות וערבויות המכר, מתבצע פינוי הדירות והעברת דמי שכירות לדיירים.
-
שינויים דיירים: בשלב הבנייה, דיירים יכולים לבחור שינויים והתאמות אישיות לדירות.
-
משך הבנייה: תהליך זה אורך בין 24 ל-40 חודשים, בהתאם להיקף הפרויקט ומספר הקומות.
שלב הבנייה:
סיום הביצוע:
-
הדיירים מקבלים את המפתח לדירה החדשה, השבת ערבויות ותחילת מגורים בבית חדש ואיכותי.
-
שימו לב: בהליך תב"ע תתבצע תוספת של כ-2 עד 3 שנים לפני התחלת ההיתר.
